Saint-Florentin, premier THIRORI de France

À la suite de la sollicitation de la Ville de Saint-Florentin, le Directeur du Pôle National de Lutte contre l’Habitat Indigne se rend sur place et confirme qu’un nouveau dispositif susceptible d’apporter des réponses au financement d’un tel projet va voir le jour. En 2010 paraît donc l’instruction Anah « Résorption de l’Habitat Insalubre et dangereux et Traitement de L’Habitat Insalubre Remédiable ou dangereux, et des Opérations de Restauration Immobilière (RHI-THIRORI) » qui donne de nouvelles perspectives de financement par l’Anah pour prendre en charge une partie des déficits d’opérations d’aménagement en centre ancien.

L’éligibilité Anah

Urbanis Aménagement confirme l’éligibilité du projet d’aménagement puis calibre l’opération et prépare le passage à la phase opérationnelle. Après la validation de l’Anah, la Ville décide donc de conduire les négociations et procédures afin de lancer l’acquisition du foncier. Suite au passage en commission nationale et grâce au nouveau dispositif THIRORI, l’Anah accorde une subvention de près d’un million d’euros pour financer le déficit foncier de l’opération d’aménagement.

Une forte dimension patrimoniale

Située au coeur du centre ancien, l’opération revêt une dimension patrimoniale importante. Les immeubles datent pour la plupart de l’époque médiévale et présentent des pans de bois à grande valeur historique. En 2016, parallèlement à l’étude d’OPAH-RU, la ville engage une étude pour la mise en place d’une AVAP (Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine). Cette synchronisation a permis une convergence des réflexions entre l’approche opérationnelle promue par Urbanis et l’approche réglementaire poursuivie par le cabinet chargé d’élaborer l’AVAP. Ainsi, les orientations et le parti d’aménagement de l’étude d’îlot ont été intégrés suffisamment en amont pour être retranscrits dans les dispositions du futurs règlement d’AVAP. Cette convergence a facilité la validation du permis de construire et la mise en œuvre du projet.

Optimisation du phasage aménagement / opération de logement social

À la suite de l’étude, l’opération a été scindée en deux phases. La ville de Saint Florentin, aménageur en régie, a mené l’ensemble des travaux de démolition et de restructuration des immeubles afin de livrer des plateaux à l’opérateur de logement social.

Lors de l’étude de calibrage, l’équipe a lancé la recherche de l’opérateur qui devait intervenir après la phase aménagement. Mon Logis, du groupe Action Logement a ainsi été choisi, un opérateur expérimenté dans les opérations d’acquisition-amélioration sur du bâti médiéval en pan de bois, notamment dans le centre ancien de la ville de Troyes. 

Synergie avec l’opérateur de logement social

L’évaluation de la cession de la charge foncière a été réalisée très en amont avec le bailleur social Mon Logis et ses possibilités de mobiliser des fonds propres et les financements du logement social.

La consultation des architectes pour la phase aménagement a été menée dans une logique d’ensemble, sur la base d’un carnet d’adresses de maîtres d’œuvre ayant déjà collaboré avec le bailleur social. L’architecte retenu pour la réalisation des travaux d’aménagement pour le compte de la Ville a également été retenu par Mon Logis pour la réalisation des travaux de second œuvre. Cette complémentarité a été gage d’économies et de préservation des partis pris d’aménagement.

• Maîtrise du foncier

L’acquisition du premier immeuble s’est faite dans le cadre d’une préemption. L’immeuble sous procédure dont les propriétaires voulaient se dessaisir a pu être négocié par la Mairie. Les autres acquisitions ont suivi cet esprit, les différentes procédures mises en oeuvre (péril, infraction RSD, décence…) permettant d’ouvrir les négociations amiables avec les propriétaires. Les Services des Domaines ont par ailleurs été associés très en amont des procédures afin que les évaluations des prix prennent en compte l’état général des immeubles et le contexte réel du marché immobilier florentinois. 

• Financements

En plus des subventions THIRORI de l’Anah, incontournables dans la prise de décision de la ville, d’autres sources de financement ont pu être recherchées. Le Conseil Régional de Bourgogne Franche Comté a été sollicité dans le cadre de ses aides “Habitat & Cadre de Vie” ouvertes aux villes “pôles d’appui” du SRADDET.

Mon Logis a quant à lui bénéficié d’une subvention pour la rénovation des logements sociaux dans le cadre du dispositif Effilogis promouvant les opérations BBC Bâtiments Basse Consommation.